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<\/figure>\n\n\n\nDubai-Immobilien 2026: Starker Lauf, jetzt zwei Geschwindigkeiten<\/h2>\n\n\n\n
Der Markt hat seit 2022 eine au\u00dfergew\u00f6hnlich starke Wertentwicklung hinter sich. In einzelnen Premiumsegmenten haben Villen seit der Pandemie nach Marktangaben teils um deutlich mehr als 100 Prozent zugelegt. \u00dcber den gesamten Villenmarkt gerechnet gaben die Preise im August 2026 leicht nach. Im ersten Halbjahr 2026 wurden dennoch rund 79.300 Verk\u00e4ufe im Wert von etwa 221 Milliarden Dirham registriert, gut 14 Prozent weniger Transaktionen als im Vorjahreszeitraum (Engel & V\u00f6lkers<\/a>). Zwischen 68 und 70 Prozent der Verk\u00e4ufe entfielen im August auf Projekte, die noch nicht fertig sind (Marktbericht Edwards & Towers<\/a>).<\/p>\n\n\n\n Gleichzeitig kommt Angebot nach. F\u00fcr 2026 sind laut Engel & V\u00f6lkers rund 83.000 \u00dcbergaben geplant, tats\u00e4chlich fertiggestellt werden erfahrungsgem\u00e4\u00df weniger. Bestlagen mit knappem Angebot halten sich besser als Gegenden, in denen viele Neubauten gleichzeitig fertig werden. Von einer Krise zu sprechen w\u00e4re \u00fcbertrieben. Vom Selbstl\u00e4ufer zu sprechen auch.<\/p>\n\n\n\n Mehrere Argumente sprechen f\u00fcr Dubai, und sie sollten nicht unter den Risiken verschwinden. Das erste sind die Transaktionskosten. Beim Kauf in Dubai fallen vor allem die \u00dcbertragungsgeb\u00fchr von 4 Prozent und bei einem Zweitkauf meist rund 2 Prozent Maklerprovision an. In Deutschland liegen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland und Maklerprovision nach g\u00e4ngigen \u00dcbersichten und grob gesch\u00e4tzt zwischen 5 und 11 Prozent: Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent, dazu Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 Prozent, bei Maklerbeteiligung bis zu etwa 3,6 Prozent.<\/p>\n\n\n\n Das zweite ist die laufende Rendite. Die durchschnittliche Bruttomietrendite lag im August 2026 bei etwa 6,3 Prozent, bei Apartments rund 6,7, bei Villen rund 4,5 Prozent. Mietvertr\u00e4ge werden in Dubai \u00fcber ein reguliertes System registriert (Ejari), was den Vermieter rechtlich besser absichert als vielerorts in Europa. Nach heutigem Stand gibt es in Dubai zudem keine j\u00e4hrliche Grundsteuer und keine Verm\u00f6gensteuer. Steuern und Meldepflichten in Ihrem Wohnsitzland bleiben davon unber\u00fchrt.<\/p>\n\n\n\n Das dritte ist die Perspektive. Die Stadt verfolgt mit dem Dubai 2040 Urban Master Plan das Ziel, die Einwohnerzahl von rund 3,3 Millionen (2020) auf etwa 5,8 Millionen zu erh\u00f6hen (Gulf News<\/a>), tags\u00fcber inklusive Pendlern und Besuchern von 4,5 auf rund 7,8 Millionen. Pl\u00e4ne sind keine Garantien. Aber ein Markt, der auf Wachstum der Nachfrage ausgerichtet ist, ist eine andere Ausgangslage als ein schrumpfender Wohnungsmarkt.<\/p>\n\n\n\n Auch mit niedrigeren Nebenkosten kostet der Einstieg mehr als den Kaufpreis. Die \u00dcbertragungsgeb\u00fchr des Dubai Land Department betr\u00e4gt 4 Prozent, formal je zur H\u00e4lfte zwischen K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer geteilt, in der Praxis tr\u00e4gt sie meist der K\u00e4ufer (Dubai Land Department<\/a>). Dazu kommen die Geb\u00fchr des Registrierungspartners (4.000 Dirham plus Mehrwertsteuer ab 500.000 Dirham Objektwert) und Verwaltungsgeb\u00fchren.<\/p>\n\n\n\n Ein Rechenbeispiel: Sie kaufen im Zweitmarkt eine Wohnung f\u00fcr 2 Millionen Dirham. 80.000 Dirham gehen an das Dubai Land Department, rund 4.200 an den Registrierungspartner, grob 1.000 bis 1.200 an Urkunden und Verwaltung, etwa 40.000 als Provision. Das sind gut 125.000 Dirham oder rund 6 Prozent. Beim sp\u00e4teren Verkauf f\u00e4llt vielleicht noch einmal 2 Prozent Provision an, wobei Provisionen verhandelbar sind. Der Preis m\u00fcsste also um etwa 8 bis 9 Prozent steigen, bevor Sie bei null stehen, und Servicegeb\u00fchren, Leerstand und Finanzierungskosten sind darin noch nicht enthalten. Das ist eine Annahmerechnung, kein Angebot.<\/p>\n\n\n\n Off-plan-Objekte haben in den letzten Jahren sehr kr\u00e4ftig zugelegt, und viele K\u00e4ufer haben schon nach ein bis zwei Jahren erhebliche Gewinne mitgenommen. Wie gro\u00df der Anteil dieser Flips tats\u00e4chlich war, ist umstritten. Je nach Quelle reichen die Angaben f\u00fcr 2025 von einem einstelligen Prozentanteil bis zu einer Mehrheit der Verk\u00e4ufe. Dass es sie in gro\u00dfem Stil gab, bestreitet kaum jemand (AGBI<\/a>). Wer dieses Muster fortschreiben will, sollte allerdings die aktuelle Lage kennen: Je nach Bautr\u00e4ger und Projekt verlangen Entwickler vor einer Abtretung heute teils 30 bis 50 Prozent des Kaufpreises, dazu kommen eine Zustimmung (NOC) und nach Marktangaben 1 bis 2 Prozent Abtretungsgeb\u00fchr. Die Freigabe dauert oft mehrere Wochen (Markt\u00fcbersicht Oliva<\/a>).<\/p>\n\n\n\n Rechtlich ist der K\u00e4ufer besser abgesichert, als viele annehmen. Zahlungen m\u00fcssen auf ein projektbezogenes Treuhandkonto (Escrow) flie\u00dfen und werden nur entsprechend dem Baufortschritt freigegeben (Gesetz Nr. 8 von 2007), und die Eintragung im vorl\u00e4ufigen Register (Oqood, Gesetz Nr. 13 von 2008) soll Mehrfachverk\u00e4ufe verhindern (Mondaq<\/a>). Das Risiko liegt weniger im Bautr\u00e4ger als im Marktumfeld bei der \u00dcbergabe in ein paar Jahren.<\/p>\n\n\n\n Nicht jeder will oder kann gleich einen sechsstelligen Betrag in ein einzelnes Objekt stecken. F\u00fcr diesen Fall gibt es tokenisierte Immobilienanteile, bei denen Sie sich \u00fcber Smart Contracts schon mit vergleichsweise kleinen Betr\u00e4gen an Objekten in Dubai beteiligen. In Dubai selbst gibt es daf\u00fcr einen regulatorischen Rahmen unter Beteiligung des Dubai Land Department und der Aufsichtsbeh\u00f6rde VARA, und einzelne Plattformen bieten Einstiege ab wenigen tausend Dirham an (Dubai Land Department<\/a>).<\/p>\n\n\n\n Der Reiz ist doppelt. Sie k\u00f6nnen Ihr Verm\u00f6gen schrittweise aufbauen statt auf einen Schlag, und Sie k\u00f6nnen \u00fcber mehrere Objekte streuen, statt alles in eines zu legen.<\/p>\n\n\n\n \u00dcber unseren Partner f\u00fcr Smart Contracts k\u00f6nnen unsere Kunden Anteile bereits ab 150 US-Dollar erwerben. Bei vermieteten Objekten weist die Plattform j\u00e4hrliche Renditen zwischen 9 und 12 Prozent aus, zum Beispiel 9 Prozent bei einem m\u00f6blierten Studio in Dubai Marina mit gut 400 Quadratfu\u00df f\u00fcr knapp 270.000 US-Dollar Gesamtwert. Aus eigener Erfahrung k\u00f6nnen wir Ertr\u00e4ge in dieser Gr\u00f6\u00dfenordnung best\u00e4tigen. Eine Zusage f\u00fcr die Zukunft ist das trotzdem nicht, denn die Rendite h\u00e4ngt vom einzelnen Objekt, der Vermietung und der Plattform ab. Wenn Sie sich direkt anmelden m\u00f6chten, geht das \u00fcber unseren Partnerlink<\/a>. Wer sich dar\u00fcber registriert, kann zus\u00e4tzlich zu allen anderen Vorteilen unsere Beratung im Wert von 199 Euro kostenlos erhalten. Daf\u00fcr buchen Sie \u00fcber unsere Kontaktseite<\/a> eine kostenfreie Beratung von 15 Minuten und erw\u00e4hnen dort, dass Sie sich \u00fcber das Smart-Contracts-Angebot angemeldet haben. Sobald wir gepr\u00fcft haben, dass Sie beim Partner registriert sind und Ihre erste Bestellung get\u00e4tigt haben, verl\u00e4ngern wir die Beratung entsprechend. Das Angebot gilt bis M\u00e4rz 2027. Es handelt sich um einen Empfehlungslink, \u00fcber den wir eine Verg\u00fctung erhalten k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n Die steuerliche Behandlung von Token-Gewinnen h\u00e4ngt stark vom Wohnsitzland ab. In vielen L\u00e4ndern gelten f\u00fcr Immobilien andere Haltefristen als f\u00fcr andere Verm\u00f6genswerte wie Metalle oder Kryptowerte. Das kann bei tokenisierten Immobilienanteilen einen Unterschied machen, von einem Jahr bis zu zehn Jahren.<\/p>\n\n\n\n Ein Beispiel aus Deutschland: Nach der Einsch\u00e4tzung eines deutschen Steuerberaters werden solche Token dort als \u201eandere Wirtschaftsg\u00fcter\u201c behandelt, und es kommt auf den Token an, nicht auf die Immobilie in Dubai. Bei privater Haltung und mehr als zw\u00f6lf Monaten Haltedauer w\u00e4re der Gewinn danach steuerfrei, bei klassischen Immobilien liegt die Frist bei zehn Jahren. Voraussetzung ist, dass kein gewerblicher Handel daraus wird und Erwerb und Verkauf sauber dokumentiert sind.<\/p>\n\n\n\n Laufende Ertr\u00e4ge k\u00f6nnen die Rechnung ver\u00e4ndern, und ob sie die Frist verl\u00e4ngern, sollte vorab gekl\u00e4rt werden. Deshalb kann unser Partner f\u00fcr Kunden aus betroffenen L\u00e4ndern die Gutschrift der Mietrendite auch erst nach einem Jahr vornehmen, damit die Steuerfreiheit nicht gef\u00e4hrdet wird. Das ist in seinem System bereits ber\u00fccksichtigt. Die Mietertr\u00e4ge selbst bleiben in der Regel steuerpflichtig.<\/p>\n\n\n\n Manche Kunden pr\u00fcfen auch, ganze Wohnungen \u00fcber Smart Contracts zu erwerben. Die Spekulationsfrist sollten Sie vorab mit Ihrem eigenen Steuerberater pr\u00fcfen, denn sie kann von Land zu Land bei Smart Contracts und beim klassischen Wohnungskauf sehr unterschiedlich ausfallen. Wir erkl\u00e4ren Ihnen gerne, worauf Sie achten sollten. Die Grundlagen finden Sie in unserem (englischen) Beitrag zu Smart Contracts f\u00fcr Immobilien in den VAE<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Wer lieber ein ganzes Objekt kauft, profitiert in Dubai stark vom Zugang. Bei den klassischen Immobilienk\u00e4ufen arbeiten wir mit einem Partner zusammen, der nach unserer Einsch\u00e4tzung zu den f\u00fcnf besten Maklern in Dubai geh\u00f6rt, bei rund 50.000 registrierten Maklern am Markt. Er hat direkten Zugang zu den besten Projekten und kann dort die besten Einheiten eines Projekts f\u00fcr Kunden reservieren, noch kurz vor der offiziellen \u00f6ffentlichen Ank\u00fcndigung.<\/p>\n\n\n\n Dazu kommen Objekte, die gar nicht erst auf den \u00f6ffentlichen Plattformen erscheinen, weil sie vorher den Eigent\u00fcmer wechseln. Solche Angebote sind begehrt. Wir k\u00f6nnen interessierte Kunden in diesen Kreis einbringen, in dem auch gr\u00f6\u00dfere Investoren und bekannte Pers\u00f6nlichkeiten unterwegs sind. Ob ein konkretes Angebot zu Ihren Zielen passt, ist damit nicht beantwortet. Das bleibt Ihre Pr\u00fcfung, am besten mit Ihrem Berater.<\/p>\n\n\n\n Viele K\u00e4ufer denken zuerst \u00fcber Rendite nach und erst sp\u00e4ter \u00fcber Erbfall und Eigentumsform. Seit dem Bundesdekretgesetz Nr. 41 von 2022 k\u00f6nnen nicht-muslimische Ausl\u00e4nder mit Wohnsitz in den VAE grunds\u00e4tzlich w\u00e4hlen, dass f\u00fcr ihren Nachlass das Recht ihres Heimatlandes gilt. Rechtlich ist das noch relativ jung und in der Praxis wenig erprobt (Withers<\/a>). Mit einem registrierten Testament, etwa beim DIFC Wills Service Centre, l\u00e4sst sich Klarheit schaffen. Unser Partner arbeitet daf\u00fcr mit versierten Juristen zusammen, die auch bei Erbfragen umfassend unterst\u00fctzen k\u00f6nnen.<\/p>\n\n\n\n Auch die Frage, ob Sie pers\u00f6nlich oder \u00fcber eine Gesellschaft kaufen, wirkt sich auf Steuern im Wohnsitzstaat, auf Substanzfragen (siehe unseren Beitrag zu Economic Substance<\/a>) und m\u00f6glicherweise auf Visa-Anspr\u00fcche aus. F\u00fcr das Golden Visa wird h\u00e4ufig eine Immobilie ab 2 Millionen Dirham genannt, die Bedingungen etwa f\u00fcr Off-plan-K\u00e4ufe oder Finanzierung k\u00f6nnen sich aber \u00e4ndern. Die aktuellen Bedingungen sollten Sie vor dem Kauf \u00fcber unseren Partner best\u00e4tigen lassen. Mehr zur Residency-Seite finden Sie in unserem Beitrag zu den schlie\u00dfenden Golden Visas in Europa<\/a>.<\/p>\n\n\n\n Drei Fragen sortieren die Entscheidung. Wof\u00fcr kaufen Sie, f\u00fcr Substanz im Portfolio, f\u00fcr laufende Mietertr\u00e4ge oder f\u00fcr den Wertzuwachs? Wie lange k\u00f6nnen Sie halten, ohne verkaufen zu m\u00fcssen? Und was passiert mit dem Objekt, wenn Sie nicht mehr da sind? Ihr Wohnsitzstaat fragt zudem nach Mieten und Gewinnen, unabh\u00e4ngig davon, wo das Objekt steht. Dubai kann ein starker Baustein sein, es sollte nicht das gesamte Fundament sein. Mehr zur Rolle von Immobilien im Verm\u00f6gensschutz lesen Sie in unserem (englischen) Beitrag zu Asset Protection durch Immobilien in den VAE<\/a>.<\/p>\n\n\n\nWas f\u00fcr Dubai spricht: Nebenkosten, Mieten, Entwicklungsplan<\/h2>\n\n\n\n
Die Kosten im Rechenbeispiel<\/h2>\n\n\n\n
Off-plan: Starke Gewinne in der Vergangenheit, Ausstieg heute anspruchsvoller<\/h2>\n\n\n\n
Smart Contracts f\u00fcr Immobilien: Streuung ohne sechsstelligen Betrag<\/h2>\n\n\n\n
Steuerliche Haltefrist bei Token: Warum der Wohnsitz entscheidet<\/h2>\n\n\n\n
Klassischer Kauf: Wo ein guter Zugang den Unterschied macht<\/h2>\n\n\n\n
Nachlass und Eigentumsform: Die Punkte, die man zuletzt pr\u00fcft<\/h2>\n\n\n\n
Was das f\u00fcr Ihre Planung bedeutet<\/h2>\n\n\n\n
Wie Sie jetzt vorgehen k\u00f6nnen<\/h2>\n\n\n\n