Starke Wertentwicklung, niedrigere Nebenkosten als in Europa, ein Markt mit Plan bis 2040, aber auch ein Ausstieg, den man vor dem Kauf durchdenken sollte
Wer 2021 eine Wohnung auf Plan in Dubai gekauft hat, konnte sie oft schon nach ein oder zwei Jahren mit einem erheblichen Gewinn weiterreichen. Flipping war zeitweise fast schon Alltag. Im August 2026 ist der durchschnittliche Quadratfußpreis für Wohnimmobilien nach einem Marktbericht erstmals seit 2021 gegenüber dem Vorjahr gesunken, um etwa 1,7 Prozent. Ist die Party vorbei? Eher beginnt eine Phase, in der man genauer hinschauen muss. Und genau dann wird es für Käufer interessant, die Dubai nicht als Spekulation, sondern als Baustein ihres Vermögens prüfen.
Dubai-Immobilien 2026: Starker Lauf, jetzt zwei Geschwindigkeiten
Der Markt hat seit 2022 eine außergewöhnlich starke Wertentwicklung hinter sich. In einzelnen Premiumsegmenten haben Villen seit der Pandemie nach Marktangaben teils um deutlich mehr als 100 Prozent zugelegt. Über den gesamten Villenmarkt gerechnet gaben die Preise im August 2026 leicht nach. Im ersten Halbjahr 2026 wurden dennoch rund 79.300 Verkäufe im Wert von etwa 221 Milliarden Dirham registriert, gut 14 Prozent weniger Transaktionen als im Vorjahreszeitraum (Engel & Völkers). Zwischen 68 und 70 Prozent der Verkäufe entfielen im August auf Projekte, die noch nicht fertig sind (Marktbericht Edwards & Towers).
Gleichzeitig kommt Angebot nach. Für 2026 sind laut Engel & Völkers rund 83.000 Übergaben geplant, tatsächlich fertiggestellt werden erfahrungsgemäß weniger. Bestlagen mit knappem Angebot halten sich besser als Gegenden, in denen viele Neubauten gleichzeitig fertig werden. Von einer Krise zu sprechen wäre übertrieben. Vom Selbstläufer zu sprechen auch.
Was für Dubai spricht: Nebenkosten, Mieten, Entwicklungsplan
Mehrere Argumente sprechen für Dubai, und sie sollten nicht unter den Risiken verschwinden. Das erste sind die Transaktionskosten. Beim Kauf in Dubai fallen vor allem die Übertragungsgebühr von 4 Prozent und bei einem Zweitkauf meist rund 2 Prozent Maklerprovision an. In Deutschland liegen die Kaufnebenkosten je nach Bundesland und Maklerprovision nach gängigen Übersichten und grob geschätzt zwischen 5 und 11 Prozent: Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 Prozent, dazu Notar und Grundbuch mit rund 1,5 bis 2 Prozent, bei Maklerbeteiligung bis zu etwa 3,6 Prozent.
Das zweite ist die laufende Rendite. Die durchschnittliche Bruttomietrendite lag im August 2026 bei etwa 6,3 Prozent, bei Apartments rund 6,7, bei Villen rund 4,5 Prozent. Mietverträge werden in Dubai über ein reguliertes System registriert (Ejari), was den Vermieter rechtlich besser absichert als vielerorts in Europa. Nach heutigem Stand gibt es in Dubai zudem keine jährliche Grundsteuer und keine Vermögensteuer. Steuern und Meldepflichten in Ihrem Wohnsitzland bleiben davon unberührt.
Das dritte ist die Perspektive. Die Stadt verfolgt mit dem Dubai 2040 Urban Master Plan das Ziel, die Einwohnerzahl von rund 3,3 Millionen (2020) auf etwa 5,8 Millionen zu erhöhen (Gulf News), tagsüber inklusive Pendlern und Besuchern von 4,5 auf rund 7,8 Millionen. Pläne sind keine Garantien. Aber ein Markt, der auf Wachstum der Nachfrage ausgerichtet ist, ist eine andere Ausgangslage als ein schrumpfender Wohnungsmarkt.
Die Kosten im Rechenbeispiel
Auch mit niedrigeren Nebenkosten kostet der Einstieg mehr als den Kaufpreis. Die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department beträgt 4 Prozent, formal je zur Hälfte zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, in der Praxis trägt sie meist der Käufer (Dubai Land Department). Dazu kommen die Gebühr des Registrierungspartners (4.000 Dirham plus Mehrwertsteuer ab 500.000 Dirham Objektwert) und Verwaltungsgebühren.
Ein Rechenbeispiel: Sie kaufen im Zweitmarkt eine Wohnung für 2 Millionen Dirham. 80.000 Dirham gehen an das Dubai Land Department, rund 4.200 an den Registrierungspartner, grob 1.000 bis 1.200 an Urkunden und Verwaltung, etwa 40.000 als Provision. Das sind gut 125.000 Dirham oder rund 6 Prozent. Beim späteren Verkauf fällt vielleicht noch einmal 2 Prozent Provision an, wobei Provisionen verhandelbar sind. Der Preis müsste also um etwa 8 bis 9 Prozent steigen, bevor Sie bei null stehen, und Servicegebühren, Leerstand und Finanzierungskosten sind darin noch nicht enthalten. Das ist eine Annahmerechnung, kein Angebot.
Off-plan: Starke Gewinne in der Vergangenheit, Ausstieg heute anspruchsvoller
Off-plan-Objekte haben in den letzten Jahren sehr kräftig zugelegt, und viele Käufer haben schon nach ein bis zwei Jahren erhebliche Gewinne mitgenommen. Wie groß der Anteil dieser Flips tatsächlich war, ist umstritten. Je nach Quelle reichen die Angaben für 2025 von einem einstelligen Prozentanteil bis zu einer Mehrheit der Verkäufe. Dass es sie in großem Stil gab, bestreitet kaum jemand (AGBI). Wer dieses Muster fortschreiben will, sollte allerdings die aktuelle Lage kennen: Je nach Bauträger und Projekt verlangen Entwickler vor einer Abtretung heute teils 30 bis 50 Prozent des Kaufpreises, dazu kommen eine Zustimmung (NOC) und nach Marktangaben 1 bis 2 Prozent Abtretungsgebühr. Die Freigabe dauert oft mehrere Wochen (Marktübersicht Oliva).
Rechtlich ist der Käufer besser abgesichert, als viele annehmen. Zahlungen müssen auf ein projektbezogenes Treuhandkonto (Escrow) fließen und werden nur entsprechend dem Baufortschritt freigegeben (Gesetz Nr. 8 von 2007), und die Eintragung im vorläufigen Register (Oqood, Gesetz Nr. 13 von 2008) soll Mehrfachverkäufe verhindern (Mondaq). Das Risiko liegt weniger im Bauträger als im Marktumfeld bei der Übergabe in ein paar Jahren.
Smart Contracts für Immobilien: Streuung ohne sechsstelligen Betrag
Nicht jeder will oder kann gleich einen sechsstelligen Betrag in ein einzelnes Objekt stecken. Für diesen Fall gibt es tokenisierte Immobilienanteile, bei denen Sie sich über Smart Contracts schon mit vergleichsweise kleinen Beträgen an Objekten in Dubai beteiligen. In Dubai selbst gibt es dafür einen regulatorischen Rahmen unter Beteiligung des Dubai Land Department und der Aufsichtsbehörde VARA, und einzelne Plattformen bieten Einstiege ab wenigen tausend Dirham an (Dubai Land Department).
Der Reiz ist doppelt. Sie können Ihr Vermögen schrittweise aufbauen statt auf einen Schlag, und Sie können über mehrere Objekte streuen, statt alles in eines zu legen.
Über unseren Partner für Smart Contracts können unsere Kunden Anteile bereits ab 150 US-Dollar erwerben. Bei vermieteten Objekten weist die Plattform jährliche Renditen zwischen 9 und 12 Prozent aus, zum Beispiel 9 Prozent bei einem möblierten Studio in Dubai Marina mit gut 400 Quadratfuß für knapp 270.000 US-Dollar Gesamtwert. Aus eigener Erfahrung können wir Erträge in dieser Größenordnung bestätigen. Eine Zusage für die Zukunft ist das trotzdem nicht, denn die Rendite hängt vom einzelnen Objekt, der Vermietung und der Plattform ab. Wenn Sie sich direkt anmelden möchten, geht das über unseren Partnerlink. Wer sich darüber registriert, kann zusätzlich zu allen anderen Vorteilen unsere Beratung im Wert von 199 Euro kostenlos erhalten. Dafür buchen Sie über unsere Kontaktseite eine kostenfreie Beratung von 15 Minuten und erwähnen dort, dass Sie sich über das Smart-Contracts-Angebot angemeldet haben. Sobald wir geprüft haben, dass Sie beim Partner registriert sind und Ihre erste Bestellung getätigt haben, verlängern wir die Beratung entsprechend. Das Angebot gilt bis März 2027. Es handelt sich um einen Empfehlungslink, über den wir eine Vergütung erhalten können.
Steuerliche Haltefrist bei Token: Warum der Wohnsitz entscheidet
Die steuerliche Behandlung von Token-Gewinnen hängt stark vom Wohnsitzland ab. In vielen Ländern gelten für Immobilien andere Haltefristen als für andere Vermögenswerte wie Metalle oder Kryptowerte. Das kann bei tokenisierten Immobilienanteilen einen Unterschied machen, von einem Jahr bis zu zehn Jahren.
Ein Beispiel aus Deutschland: Nach der Einschätzung eines deutschen Steuerberaters werden solche Token dort als „andere Wirtschaftsgüter“ behandelt, und es kommt auf den Token an, nicht auf die Immobilie in Dubai. Bei privater Haltung und mehr als zwölf Monaten Haltedauer wäre der Gewinn danach steuerfrei, bei klassischen Immobilien liegt die Frist bei zehn Jahren. Voraussetzung ist, dass kein gewerblicher Handel daraus wird und Erwerb und Verkauf sauber dokumentiert sind.
Laufende Erträge können die Rechnung verändern, und ob sie die Frist verlängern, sollte vorab geklärt werden. Deshalb kann unser Partner für Kunden aus betroffenen Ländern die Gutschrift der Mietrendite auch erst nach einem Jahr vornehmen, damit die Steuerfreiheit nicht gefährdet wird. Das ist in seinem System bereits berücksichtigt. Die Mieterträge selbst bleiben in der Regel steuerpflichtig.
Manche Kunden prüfen auch, ganze Wohnungen über Smart Contracts zu erwerben. Die Spekulationsfrist sollten Sie vorab mit Ihrem eigenen Steuerberater prüfen, denn sie kann von Land zu Land bei Smart Contracts und beim klassischen Wohnungskauf sehr unterschiedlich ausfallen. Wir erklären Ihnen gerne, worauf Sie achten sollten. Die Grundlagen finden Sie in unserem (englischen) Beitrag zu Smart Contracts für Immobilien in den VAE.
Klassischer Kauf: Wo ein guter Zugang den Unterschied macht
Wer lieber ein ganzes Objekt kauft, profitiert in Dubai stark vom Zugang. Bei den klassischen Immobilienkäufen arbeiten wir mit einem Partner zusammen, der nach unserer Einschätzung zu den fünf besten Maklern in Dubai gehört, bei rund 50.000 registrierten Maklern am Markt. Er hat direkten Zugang zu den besten Projekten und kann dort die besten Einheiten eines Projekts für Kunden reservieren, noch kurz vor der offiziellen öffentlichen Ankündigung.
Dazu kommen Objekte, die gar nicht erst auf den öffentlichen Plattformen erscheinen, weil sie vorher den Eigentümer wechseln. Solche Angebote sind begehrt. Wir können interessierte Kunden in diesen Kreis einbringen, in dem auch größere Investoren und bekannte Persönlichkeiten unterwegs sind. Ob ein konkretes Angebot zu Ihren Zielen passt, ist damit nicht beantwortet. Das bleibt Ihre Prüfung, am besten mit Ihrem Berater.
Nachlass und Eigentumsform: Die Punkte, die man zuletzt prüft
Viele Käufer denken zuerst über Rendite nach und erst später über Erbfall und Eigentumsform. Seit dem Bundesdekretgesetz Nr. 41 von 2022 können nicht-muslimische Ausländer mit Wohnsitz in den VAE grundsätzlich wählen, dass für ihren Nachlass das Recht ihres Heimatlandes gilt. Rechtlich ist das noch relativ jung und in der Praxis wenig erprobt (Withers). Mit einem registrierten Testament, etwa beim DIFC Wills Service Centre, lässt sich Klarheit schaffen. Unser Partner arbeitet dafür mit versierten Juristen zusammen, die auch bei Erbfragen umfassend unterstützen können.
Auch die Frage, ob Sie persönlich oder über eine Gesellschaft kaufen, wirkt sich auf Steuern im Wohnsitzstaat, auf Substanzfragen (siehe unseren Beitrag zu Economic Substance) und möglicherweise auf Visa-Ansprüche aus. Für das Golden Visa wird häufig eine Immobilie ab 2 Millionen Dirham genannt, die Bedingungen etwa für Off-plan-Käufe oder Finanzierung können sich aber ändern. Die aktuellen Bedingungen sollten Sie vor dem Kauf über unseren Partner bestätigen lassen. Mehr zur Residency-Seite finden Sie in unserem Beitrag zu den schließenden Golden Visas in Europa.
Was das für Ihre Planung bedeutet
Drei Fragen sortieren die Entscheidung. Wofür kaufen Sie, für Substanz im Portfolio, für laufende Mieterträge oder für den Wertzuwachs? Wie lange können Sie halten, ohne verkaufen zu müssen? Und was passiert mit dem Objekt, wenn Sie nicht mehr da sind? Ihr Wohnsitzstaat fragt zudem nach Mieten und Gewinnen, unabhängig davon, wo das Objekt steht. Dubai kann ein starker Baustein sein, es sollte nicht das gesamte Fundament sein. Mehr zur Rolle von Immobilien im Vermögensschutz lesen Sie in unserem (englischen) Beitrag zu Asset Protection durch Immobilien in den VAE.
Wie Sie jetzt vorgehen können
Wenn Sie Dubai-Immobilien oder tokenisierte Anteile als Teil Ihrer Vermögensstruktur prüfen, sprechen Sie gerne mit uns. Wir arbeiten dort mit Partnern für klassische Käufe und für Smart Contracts zusammen und zeigen Ihnen, worauf Sie achten sollten. Steuerliche und rechtliche Fragen klären Sie mit zugelassenen Beratern aus dem Singabiz Network, wir bieten selbst keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung an. Die Aussicht aus dem 60. Stock ist fast immer großartig. Wer den Aufzug nach unten, also den Exit, gleich mitplant, kann sie sogar in Ruhe genießen.
