Von Irland bis Lettland: Warum ein Programm nach dem anderen verschwindet, und welche Optionen Investoren jetzt noch bleiben
Am 15. September 2026 ist in Lettland ein Programm zu Ende gegangen, das gut sechzehn Jahre lang Investoren aus aller Welt den Weg zu einem Aufenthaltstitel im Schengen-Raum geebnet hat. Immobilienkauf ab 250.000 Euro, nachrangige Bankeinlage ab 280.000 Euro: beides gibt es für neue Anträge nicht mehr. Wer bis zum 14. September eingereicht hat, wird noch nach altem Recht behandelt, alle anderen kommen zu spät. Und Lettland ist nur das jüngste Kapitel in einer Geschichte, die sich inzwischen fast wie ein Countdown liest.
Golden Visa Europa: die Liste der Absagen wird länger
Europa hat in kurzer Zeit eine ganze Reihe von Golden-Visa-Programmen geschlossen oder entkernt. Irland hat sein Investorenprogramm im Februar 2023 beendet. Portugal hat im Oktober 2023 den Immobilienkauf als Weg zur Aufenthaltserlaubnis gestrichen. Spanien ist am 3. April 2025 gefolgt: Das Organgesetz 1/2025 hat das Investorenprogramm insgesamt beendet, nicht nur den Immobilienweg, sondern auch Einlagen, Beteiligungen und Staatsanleihen. Malta musste im April 2025 nach dem EuGH-Urteil sein Investorenprogramm für die Staatsbürgerschaft aufgeben, worauf wir in unserem Artikel zu Residency vs. Citizenship schon eingegangen sind.
Und nun Lettland. Das Land hat im Sommer 2026 sein Einwanderungsgesetz neu gefasst, der Präsident hat es zunächst zur erneuten Prüfung an das Parlament zurückgegeben, am Ende trat es zum 15. September in Kraft. Beendet wurden der Immobilienweg und die nachrangige Bankeinlage, nach Einschätzung lettischer Kanzleien auch die Kategorie der Staatspapiere. Geblieben ist die Unternehmensbeteiligung, allerdings mit kürzerer Laufzeit: statt fünf Jahren gibt es nur noch zwei Jahre Aufenthaltstitel, bei weiterhin 50.000 bis 100.000 Euro Eigenkapital und einer einmaligen Staatsgebühr von 10.000 Euro. Zusätzlich sieht das Gesetz einen neuen Fondsweg mit 150.000 Euro vor, die fünf Jahre gehalten werden müssen. Den gibt es bislang nur auf dem Papier, denn der staatliche Fonds, den er voraussetzt, ist laut Migrationsbehörde noch nicht gegründet.
Warum Europas Golden Visas gerade jetzt verschwinden
Drei Gründe tauchen in fast allen Debatten auf, und sie verstärken sich gegenseitig. Der erste ist der Wohnungsmarkt. Wenn in Lissabon, Barcelona oder Riga die Mieten steigen, wird jeder Käufer aus dem Ausland politisch verdächtig, ob berechtigt oder nicht. Der zweite ist Sicherheit: In Lettland richtet sich das neue Gesetz ausdrücklich gegen Investoren aus Russland und Belarus, und der Präsident hat in seiner Begründung genau diese Lücken angesprochen (Stellungnahme vom 19. Juni 2026). Der dritte ist der Druck aus Brüssel, der spätestens seit dem Malta-Urteil spürbar ist.
Aber, könnten Sie jetzt einwenden, sind das nicht Einzelfälle, die man politisch abhaken kann? Möglich. Nur zeigt die Richtung seit ein paar Jahren in eine einzige Richtung, und ein Programm, das man politisch für unpopulär hält, hat wenige Fürsprecher, wenn ein Wahlkampf ansteht. Genau das sollten Sie bei jeder Planung im Hinterkopf behalten.
Golden Visa 2026: Griechenland und Portugal bleiben offen
Griechenland ist das prominenteste überlebende Programm, allerdings deutlich teurer als früher. In Attika, Thessaloniki, auf Mykonos, Santorini und auf Inseln mit mehr als etwa 3.100 Einwohnern liegt die Schwelle bei 800.000 Euro, in den übrigen Regionen bei 400.000 Euro. Der Betrag muss in eine einzelne Immobilie fließen, die bei diesen regulären Wegen mindestens 120 Quadratmeter haben muss. Kleine Einheiten lassen sich nicht mehr addieren, und kurzfristige Vermietung à la Airbnb kann mit dem Entzug des Titels und einer Geldbuße von 50.000 Euro enden (Überblick der IBA). Eine Ausnahme mit 250.000 Euro gibt es nur für abgeschlossene Umnutzungen von Gewerbe- zu Wohnimmobilien und für die Restaurierung denkmalgeschützter Gebäude. Eine Aufenthaltspflicht besteht nicht.
Portugal bleibt offen, aber nicht mehr über Immobilien. Infrage kommen qualifizierte Investmentfonds ab 500.000 Euro, Kultur- und Denkmalförderung ab 250.000 Euro, Forschungsförderung sowie Unternehmensinvestitionen und Arbeitsplatzschaffung unter gesetzlich festgelegten Bedingungen. Die Präsenzpflicht ist mit sieben Tagen im ersten Jahr und 14 Tagen je Zwei-Jahres-Zeitraum danach sehr gering. Die Bearbeitung bei der Behörde AIMA bleibt dagegen ein Risiko: Die Berichte schwanken stark, viele Fälle dauern aber von der Antragstellung bis zur Karte mehr als ein Jahr, vor allem wenn Biometrie-Termine auf sich warten lassen. Dazu kommt, dass die Einbürgerung seit dem 19. Mai 2026 zehn Jahre Aufenthalt voraussetzt (sieben für EU- und CPLP-Bürger).
Zypern, Malta, Italien und Ungarn im Überblick
Zypern verlangt mindestens 300.000 Euro für eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis. Bei der üblichen Immobilienvariante kaufen Sie einen Neubau vom Bauträger, zuzüglich Mehrwertsteuer, daneben gibt es andere Anlageformen wie Fonds oder Unternehmensbeteiligungen. Hinzu kommt ein Einkommensnachweis von etwa 50.000 Euro im Jahr für den Hauptantragsteller, plus 15.000 Euro je Ehepartner und 10.000 Euro je Kind. Wichtig für die Planung: Zypern ist nicht Teil des Schengen-Raums. Malta bietet mit dem Permanent Residence Programme eine Aufenthaltserlaubnis für zusammen knapp 99.000 Euro an Gebühren und Beiträgen an, dazu kommt eine Immobilie ab 375.000 Euro oder eine Miete ab etwa 14.000 Euro im Jahr. Italien setzt auf Startups (ab 250.000 Euro), Unternehmensbeteiligungen (500.000 Euro), Schenkungen (1 Million Euro) und Staatsanleihen (2 Millionen Euro).
Ungarn hält nach den Angaben der Einwanderungsbehörde (Stand März 2026) an seinem Gästeinvestor-Aufenthaltstitel fest, etwa über Anteile an einem registrierten Immobilienfonds ab 250.000 Euro. Prüfen Sie die aktuell zulässigen Anlageformen vor einer Entscheidung direkt bei der Behörde, zumal Beobachter nach dem Regierungswechsel im Frühjahr 2026 offene Fragen zur Zukunft des Programms sehen.
Ein durchgerechnetes Beispiel: 500.000 Euro für ein Paar aus Dubai
Vorab eine Klarstellung: Für Bürger eines EU-Staats ist ein Golden Visa schlicht kein Thema, denn sie dürfen sich innerhalb der EU ohnehin überall niederlassen. Die Programme richten sich an Drittstaatler. Für sie gilt: Ein Aufenthaltstitel eines Schengen-Staats erlaubt kurze Besuche in den übrigen Schengen-Ländern, in der Regel bis zu 90 Tage je 180 Tage. Er ist aber keine EU-Freizügigkeit und gibt kein Recht, sich anderswo niederzulassen oder zu arbeiten.
Nehmen wir ein Unternehmerpaar mit indischen Pässen, das in Dubai lebt und bis zu 500.000 Euro für einen Fuß in Europa einplanen möchte. In Athen wären 800.000 Euro fällig, das Budget reicht also nicht. Eine einzelne Wohnung auf dem Peloponnes mit mindestens 120 Quadratmetern für rund 400.000 Euro würde die Schwelle erfüllen. Die 400.000 Euro sind dabei die Investitionsschwelle. Steuern, Notar, Registrierung, Versicherung und Möblierung kommen obendrauf, und ob die verbleibenden rund 100.000 Euro dafür reichen, hängt von Objekt, Finanzierung und Steuersituation ab. Sehen Sie den Betrag als Rechenrahmen, nicht als Kostenprognose.
Portugal über den Fondsweg würde das gesamte Budget von 500.000 Euro binden, noch vor Beratungs- und Verwaltungskosten, und zwar für mindestens fünf Jahre. Ein Fonds ist keine Immobilie: Rendite und Rückzahlung hängen vom Manager ab. Zypern ist bei der Mindestanlage mit 300.000 Euro günstiger, dazu kommen aber Mehrwertsteuer und der Einkommensnachweis je nach Familiengröße. Außerdem ist der zyprische Status keine Schengen-Aufenthaltserlaubnis, die kurzen visumfreien Besuche im Schengen-Raum entfallen also. Es gibt nicht die eine richtige Antwort, sondern eine Abwägung zwischen Kapitalbindung, Zugang und politischem Risiko.
Was das für Ihre Aufenthaltsplanung bedeutet
Bauen Sie eine Aufenthaltsplanung nicht auf ein einzelnes Programm, dessen Bedingungen sich jederzeit ändern können. Zwei Dinge haben sich in den letzten Jahren als robust erwiesen: erstens Übergangsregeln, wer vor einem Stichtag einreicht, wird meist noch nach altem Recht behandelt (Lettland: 14. September). Zweitens ein Plan B außerhalb der EU. Panamas Friendly Nations Visa oder der VAE Golden Visa haben andere Logiken und andere Risiken, aber sie hängen nicht an der europäischen Wohnungsdebatte.
Steuerliche und rechtliche Detailfragen, etwa zur Steuerresidenz, klären Sie am besten mit einem zugelassenen Berater aus dem Singabiz Network.
Wie Sie jetzt vorgehen können
Wenn Sie überlegen, welche Aufenthaltslösung zu Ihrem Budget, Ihrer Familie und Ihrem Zeithorizont passt, sprechen Sie gerne mit uns. Wir schauen uns Ihre Situation an und sagen Ihnen offen, welcher Weg passt und welcher eher nicht. Und falls jemand behauptet, ein Golden Visa sei „für immer garantiert“: Fragen Sie ihn ruhig, welches Programm in den letzten drei Jahren nicht geändert wurde. Die Antwort dürfte kurz ausfallen.
