Эта статья представляет собой перевод нашего материала, первоначально написанного на английском языке в 2024 году. Тем не менее, ключевые сведения остаются актуальными. Краткий комментарий к ситуации на Ближнем Востоке: несмотря на конфликт с участием Ирана, недвижимость в Дубае по-прежнему весьма привлекательна для инвестиций.
В одной из предыдущих статей я упоминал, что инвестиции в недвижимость заслуживают отдельного материала. Это было не совсем точно. Данная тема настолько обширна, что для ее сколько-нибудь полного освещения требуется целая серия статей.
Существует слишком много аспектов, которые необходимо учитывать для достижения успеха в сфере инвестиций в недвижимость. Особую важность приобретают вопросы защиты активов в контексте подобных вложений.
Что подразумевает защита активов?
Защита активов подразумевает ограждение ваших денежных средств, доходов и имущества от (необоснованных) претензий третьих лиц — будь то кража, неожиданные или беспочвенные требования, законодательные изменения или иные финансовые обременения, налагаемые в законном порядке. Исходя из этого, прежде чем инвестировать в недвижимость, следует убедиться, что объект находится в стране, где права собственности остаются надежно защищенными и неприкосновенными. Если взглянуть на текущую ситуацию в ЕС, то постоянно приходится слышать и читать о том, что государственные казны всех стран пусты (тот факт, что сотни миллиардов из этих самых средств были растрачены на непродуманные внутренние и международные проекты, — это отдельная тема; примеры можно найти в ежегодной «Черной книге налогоплательщиков» — *Schwarzbuch der Steuerzahler*, — где перечисляются и критикуются расточительные немецкие проекты. Аналогичные издания существуют и в других странах, например, *Le Livre noir des gaspillages* во Франции).
Как государственные структуры могут надавить на вас
Существуют различные способы, с помощью которых правительство может пополнить казну или сократить задолженность. Оно может либо напечатать больше собственной фиатной валюты (что ведет к инфляции и обесцениванию денег, а значит, и к снижению реальной стоимости долга; защитить свои активы от этого процесса можно, например, путем покупки драгоценных металлов). Либо правительство может повысить налоги или ввести новые налоги, сборы и законодательные акты.
Так, например, правительство Германии всерьез обсуждает введение дополнительного налога на имущество. Также возможен — и некоторые политические партии активно выступают за это — так называемый «выравнивающий сбор» (Lastenausgleich). В этом случае оценивается стоимость вашей собственности, и часть ее (например, 50%) должна быть выплачена в течение следующих 30 лет. Если утрировать: однажды вы можете проснуться и узнать, что стали «счастливым» обладателем нового долга в размере 50% от стоимости вашего дома, который нужно погасить за 30 лет, — хотя еще накануне ваш дом был свободен от каких-либо обязательств. Подобная ситуация уже наблюдалась в Германии сразу после Второй мировой войны (https://en.wikipedia.org/wiki/Lastenausgleich). Иными словами, исторические прецеденты уже существуют.
Как владельца недвижимости, вас могут законодательно обязать провести модернизацию своего объекта. Даже если вы считаете, что сейчас для этого неподходящее время или что такие инвестиции нецелесообразны, у вас не остается иного выбора, кроме как выполнить требования закона. Некоторые политические партии заходят даже так далеко, что утверждают: собственники, не желающие или не способные выполнить эти предписания, могут быть лишены имущества.
Диверсификация в разные страны
Если вы чувствуете, что на родине с вами поступают несправедливо, вы можете эмигрировать в другую страну, однако в отношении недвижимости это невозможно: она привязана к конкретному месту и полностью зависит от решений правительства.
Это возвращает меня к началу статьи: крайне важно правильно выбирать страны для инвестиций в недвижимость — те, где уважают право собственности, — чтобы обезопасить себя от упомянутых ранее неприятных сюрпризов. А если такой объект еще и приносит высокую доходность — это просто замечательно. Разумеется, никто не может заглянуть в будущее, словно в магический шар. Однако, опираясь на имеющуюся информацию, вполне реально принять оптимальное решение.
Сегодня я хочу рассказать о месте, где надежная защита прав собственности сочетается с высокой доходностью (исчисляемой двузначными числами), а рынок недвижимости демонстрирует стремительный рост. Этот рост настолько активен, что при грамотном выборе проекта и партнера прибыль в размере 50% и более становится не просто достижимой целью, а практически нормой. При этом — в отличие от многих других городов мира — данный рынок не перегрет, что подтверждается приведенным ниже скриншотом из отчета UBS Global Real Estate Bubble Index. Речь идет о недвижимости в Дубае.
Дубай – генеральный план развития
Генеральный план развития Дубая до 2040 года («Dubai 2040 Urban Master Plan») предусматривает увеличение численности населения с нынешних 3,5 млн до 7,8 млн человек к 2040 году. В настоящее время в Дубае строится крупнейший в мире аэропорт. Город занимает стратегически выгодное положение на стыке Европы, Азии и Африки и служит базой для авиакомпании Emirates, которая, согласно различным рейтингам (в том числе Skytrax), входит в число лучших авиаперевозчиков мира.
Дубай активно инвестирует в такие отрасли экономики, как технологии, финансы и туризм, и обладает превосходно развитой инфраструктурой. Город уверенно движется к тому, чтобы стать финансовым центром или даже финансовым мегаполисом для стран группы БРИКС+. Уровень безопасности в Дубае сопоставим с сингапурским: здесь можно свободно передвигаться в любое время суток, не опасаясь за свою безопасность. Можете ли вы представить, чтобы президент или премьер-министр европейской страны спокойно пил кофе в торговом центре — в окружении множества посетителей и туристов? В Дубае же вполне можно с удивлением обнаружить, что шейх сидит за соседним столиком в торговом центре Dubai Mall, ведь безопасность здесь обеспечена повсеместно и круглосуточно.
Мировые рекорды Дубая
Дубай удерживает множество мировых рекордов, включая самое высокое здание, самый большой торговый центр, самое большое колесо обозрения, а также самую длинную в мире автоматизированную (беспилотную) линию метро.
В целом инфраструктура Дубая развита на высочайшем уровне и продолжает постоянно совершенствоваться. Будь то метро, автобус, трамвай или такси — для передвижения по городу всегда можно быстро и легко подобрать оптимальный вариант.
Пример таких мегаполисов, как Сан-Франциско, Лондон или Сингапур, показывает, что за последние десятилетия цены на недвижимость там выросли в три или даже в четыре раза на фоне роста численности населения. Дубай находится лишь в самом начале этого пути, что делает текущий момент стратегически особенно привлекательным для инвестиций. Это подтверждается и анализом динамики цен, проведенным банком UBS:
Source: UBS GREBI 2024
Как видите, в Дубае наблюдается самый стремительный в мире рост цен на недвижимость. И это только начало.
Почти все новые жилые комплексы в Дубае спроектированы так, чтобы обеспечить жителей всем необходимым прямо на территории района. В зависимости от конкретного проекта, в шаговой доступности от вашего дома могут находиться магазины, зоны отдыха, парки, озера или море, фитнес-центры, поля для гольфа, рестораны и разнообразные сервисные службы.
Off-Plan
Настоящей «вишенкой на торте» при инвестировании в недвижимость Дубая являются вложения в объекты, находящиеся на стадии строительства — так называемые проекты off-plan. Почему стоит выбрать именно такой вариант, а не готовое жилье? На это есть несколько причин:
- Объекты, находящиеся на стадии строительства (покупка на этапе котлована), как правило, предлагаются по более низким ценам, чем готовое жилье, что открывает значительные перспективы для роста стоимости недвижимости.
- Вам не нужно сразу вносить полную стоимость: можно начать с небольшого первоначального взноса (например, стартовая цена в одном из недавно запущенных проектов составляла всего 54 000 евро). Такой низкий порог входа позволяет инвестировать в качественные проекты, не располагая крупными суммами (исчисляемыми сотнями тысяч) для единовременной оплаты.
- Последующие платежи вносятся поэтапно, по мере продвижения строительных работ.
- Процесс покупки прост и не требует больших временных затрат: поскольку объект новый, нет необходимости в ремонте, замене мебели или проведении подобных работ.
- Привлекательный рост стоимости капитала: цена недвижимости увеличивается в процессе строительства и продолжает расти после его завершения.
- Гибкие планы оплаты, предлагаемые застройщиками, позволяют эффективнее распоряжаться капиталом, фактически работая как беспроцентная рассрочка.
- Цифровизация в Дубае упрощает управление инвестициями в недвижимость: приложение REST позволяет контролировать все аспекты вложений прямо со смартфона — от подписания договора купли-продажи и текущего управления до отслеживания хода строительства. Все операции доступны в один клик.
Надежность инвестиций
Как убедиться, что планируемая инвестиция — это действительно надежное и выгодное предложение? Начинающим инвесторам часто бывает непросто отделить качественные варианты от посредственных: какой застройщик лучше? К какому агенту по недвижимости стоит обратиться?
Наш партнер в Дубае входит в пятерку лучших агентств недвижимости (из почти 10 000 действующих компаний) и имеет прямой доступ к первоклассным проектам еще до их официального запуска. Это позволяет им бронировать лучшие объекты — с учетом интересов инвесторов — до того, как проект официально поступит в продажу. Важно отметить, что речь идет о самых привлекательных квартирах (с точки зрения расположения здания, этажа, вида из окна, оптимальной планировки и т. д.), обладающих наибольшим потенциалом роста стоимости в будущем.
Подобные проекты зачастую даже не выходят на открытый рынок, так как большинство объектов раскупается в ходе прямых продаж еще на раннем этапе. Вы можете войти в этот эксклюзивный круг, получить доступ к уникальным объектам недвижимости и забронировать лучшие квартиры раньше остальных.
Сотрудничает ли наш партнер с надежными застройщиками? Безусловно. Любой, кто бывал в Дубае, знает такие имена, как Emaar — крупнейший в мире девелопер (за пределами Китая), создавший такие знаковые и впечатляющие объекты, как небоскреб Бурдж-Халифа и торговый центр Dubai Mall. Emaar — одна из компаний, с которыми наш партнер работает напрямую, без посредников.
Если вас заинтересовала эта тема, вы можете записаться к нам на бесплатную первичную консультацию.
